Сегодня понедельник 25 сентября 2017 г. Поиск по сайту

Консультации по жилищным вопросам. Оценка стоимости недвижимости.

Партнёрские ссылки:
Страница 1
Страница 2
Страница 3
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ И НЕДВИЖИМОСТИ » Оценка стоимости недвижимости

Методы оценки стоимости недвижимого имущества.

Цена должна быть объективной. Если вы решили продать принадлежащую вам недвижимость, необходимо узнать, сколько она на данный момент стоит. Любого рода оценка постоянно присутствует во всех сферах жизни и деятельности людей. Особенно усложняется эта задача в условиях финансово-экономического кризиса и ценовой нестабильности, однако, в любом случае, решите ли вы продавать дом или квартиру при посредничестве третьих лиц – агентств и частных риэлторов – или самостоятельно, важно иметь представление о том, как производится оценка недвижимости. При переоценке своей квартиры вы потеряете время. Что ж, в ситуации роста рынка в этом нет ничего страшного, однако если рынок идет вниз, возникает риск денежных потерь. Также вредна и недооценка – деньги никогда лишними не бывают. (Realtor.Kollegia.RU - Консультации по жилищным вопросам и недвижимости)

Для оценки недвижимости используются несколько методов:
  1. Затратный.
    Заключается он в расчете затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома. При этом учитывается износ строения.
  2. Сравнительный.
    Основывается он на сравнении подлежащего оценке объекта со сходными по параметрам объектами недвижимости, уже находящимися в продаже.
  3. Доходный.
    При этом методе просчитывается вероятность окупаемости вложенных в объект недвижимости денежных средств за определённый срок.
Очевидно, что такая оценка является неким целевым анализом покупаемого или продаваемого объекта и носит скорее системный характер. Метод оценки объекта недвижимости зависит от его назначения: для коммерческой недвижимости используется преимущественно доходный метод, для жилой лучше подходит сравнительный, а для первичного рынка – затратный.

Способы оценки недвижимости.

Способов оценки существует тоже три: услуги независимого оценщика, обращение к риэлтору или самостоятельные действия.

Профессиональный оценщик.

Нужен особенно тогда, когда вы собираетесь вступить в сделку с юридическими лицами при продаже недвижимости, при передаче ее в залог, при инвестировании денежных средств или каких-либо других разрешеннных законом действиях. Отчёт, предоставленный оценщиком, является официальным документом. Бывают также собственники, обращающиеся к оценщикам просто для уточнения стоимости своей недвижимости.

Проблема лишь одна: официальная  оценка вашей недвижимости вряд ли подействует на потенциального покупателя – как правило, физическое лицо. Более того, если, заручившись таким документом, вы ни на рубль не отступитесь от обозначенной в нем цены, вас, скорее всего, ждет разочарование и напрасная потеря времени. Рынок недвижимости, конечно, –  не восточный базар, но торг на нем все же уместен.

Риэлтор.

Здесь возможны несколько вариантов:
  • выезд риэлтора на объект;
  • оценка по телефону;
  • оценка квартиры через интернет с помощью особых программ на специализированных сайтах.
Первый вариант оценки выглядит аналогичным варианту с обращением к профессиональному оценщику, однако здесь есть пара нюансов: во-первых, риэлтор не выдает официальных документов; во-вторых, многое зависит от его квалификации, а с этим в России большая проблема. Как правило, агентства недвижимости не очень-то заботятся об уровне квалификации своих сотрудников. На работу туда принимаются и домохозяйки, и студенты, у которых отсутствует как юридическая, так и практическая подготовка. Работают они чаще всего исключительно за проценты от сделки – нечто вроде известных всем «прямых продаж», поэтому агентствам не очень выгодно тратиться на тщательный их отбор и подготовку. Повезет, если попадется человек опытный. В противном случае неверная оценка объекта недвижимости может привести к его простою на рынке и, как следствие, потере продавцом денег и времени.

Варианты он-лайн и телефонный между собой схожи. Здесь оценка недвижимости состоит в том, что вы обзваниваете агентства или щелкаете на интернет-сайте по окошечкам. Казалось бы, что может быть проще? Однако, в этом имеются свои минусы, самый главный из которых – очень приблизительная и усредненная итоговая цена. К тому же, расхождение между результатами оценок в разных конторах может составлять до половины и более стоимости объекта, поскольку специалист на другом конце провода оперирует со средней стоимостью квадратного метра в том или ином районе. Он-лайн программы в интернет действуют фактически так же в соответствии с функциями, которые заложили в них их создатели, – по сути дела те же риэлторы.

И, наконец, третий вариант. Оценка недвижимости здесь заключается в умении читать и просчитывать рыночные показатели. Платить никому ве надо – разве что в газетном киоске на углу при покупке изданий по недвижимости. А можно, просматривать базы данных с объявлениями через интернет. В соответствии со статистической наукой, которую многие несправедливо называют "доступной за деньги дамой", здесь главное – обработать по возможности большее количество информации. Чем обширнее будет выборка, тем точнее окажется результат. Далее рассмотрим то, из чего складывается цена на недвижимость. (Realtor.Kollegia.RU - Консультация по жилищным вопросам)

Параметры оценки недвижимости.

На первом месте стоят документы –  юридическая «чистота» объекта недвижимости является главным параметром. Любая оценка недвижимости начинается с изучения документов на нее, без которых невозможно ни продать, ни купить никакой объект. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое Федеральной регистрационной службой – главный из правоустанавливающих документов на недвижимость наряду с договорм купли-продажи, дарения, решения суда, свидетельства о праве на наследство и др.

Недвижимость, чистая юридически и физически (если в ней никто не зарегистрирован и не проживает), ценится дороже, чем так называемый вариант с альтернативой.  Альтернатива – это когда владельцы освобождают (выписываются и съезжают) квартиру или дом только после совершения сделки. Такая схема особенно актуальна при низких доходах населения и ужатии денежной массы. Тогда на рынке выстраиваются длинные «альтернативные цепочки», подолгу не могущие нащупать конечного покупателя, располагающего требуемой суммой.

Кроме того, недвижимость, многократно перепроданная, оценивается дешевле, чем имеющая первичные правоустанавливающие документы (приватизация, новостройка и т. п.), поскольку предполагается больше риска столкнуться с иском от третьих лиц, которые могли бы оспорить какие-либо из предшествующих сделок или юридических актов (дарение, наследование и пр.)

Для долей или частей (когда объект недвижимости разделен на части между несколькими владельцами), а также долей в праве (когда недвижимость физически не разделена, но имеет нескольких совладельцев) и объектов, обремененных притязаниями третьих лиц, предусматривается индивидуальный подход к оценке.

Если в результате оценки  вы пришли к выводу, что относительно данного объекта существуют какие-либо юридические неувязки или так называемые "подводные камни", или документы на интересующий вас объект просто кажутся вам подозрительными, то для сопровождения сделки лучше всего привлечь независимого юриста. В любом случае, документы полезно хотя бы показать специалистам. Причем, под специалистами здесь следует понимать профессиональных юристов, а не риэлторов.

Pоль технических параметров недвижимости в ее оценке.

Главным критерием здесь является место расположения объекта недвижимости. При этом, основной фактор, влияющий на стоимость – вовсе не инфраструктурные и экологические параметры, а сложившаяся на данное время престижность района или местности.

На втором месте стоит жилая инфраструктура: магазины, метро, железная дорога, школы, детские сады. Для загородной недвижимости большое значение ко всему прочему имеет наличие бытовых удобств и доступность коммуникаций: электросети, газа, водопровода и канализации.

В целом оценка загородной недвижимости – процесс довольно сложный. И если там в значительной мере преобладает субъективный фактор, то городские квартиры поддаются оценке гораздо лучше благодаря тому, что большая часть многоквартирных домов построена по типовым проектам с использованием аналогичного строительного материала.

Кирпичные дома строились во все времена, и жилье дореволюционной постройки, как правило, индивидуально и престижно. Тем не менее, оценка квартир в кирпичных домах носит также индивидуальный хирактер и зависит от состояния коммуникаций, давности ремонта и общего состояния здания. «Сталинки» (1930-е годы –  первая половина 1950-х) в классе кирпичных домов остаются одними из самых популярных.

Пятиэтажные «хрущевки». Помимо «архитектурных излишеств», это жилье, лишено и удобства проживания, и, как следствие, престижности. «Хрущевки»-дявятиэтажки почти не уступают своих пятиэтажным собратьям: те же низкие потолки, тесные кухни и прихожие. Все это – большой и жирный минус, даже если дом расположен в престижном центре.

Улучшением быта советских граждан власти занялись еще в середине 1970-х. Тогда же и возник термин «улучшенная планировка». Квартиры в панельных домах до сих пор являются наиболее востребованным вариантом, особенно те, что построены в пост-советский период в многоэтажных домах и имеют несколько большую площадь.

Годы 1990-е привнесли в быт некоторых людей не только увеличенныц метраж, но и самый престижный и дорогой тип многоквартирного дома – монолитно-кирпичный. Свободная планировка дает огромный простор для полета фантазии при ремонте и отделке жилища. Существенными плюсами здесь являются: охрана подъездов, двора или всей придомовой территории, а также места для парковки автомобилей. Квартиры, окна у которых выходят на разные стороны дома (так называемые «распашонки»), ценятся выше. Угловые и с расположением комнат в одну линию – ниже. В монолитных домах оценка квартир наиболее проста, по причине минимального числа факторов, влияющих их на стоимость. (Realtor.Kollegia.RU - Консультации по жилищным вопросам и недвижимости)

Параметры, в равной степени влияющие на стоимость квартиры во всех типах домов.

Несмотря на бурное развитие средств связи, телефонизация квартиры по-прежнему увеличивает ее стоимость. Вид из окон, наличие лоджии или балкона, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, раздельность санузла - все это показатели, напрямую влияющие на конечную цену.

И в заключение нужно сказать о том, как стоимость недвижимости может зависеть от ее санитарно-технического состояния. Безусловно, «убитая», требующая серьезного капитального ремонта, квартира в цене существенно проигрывает, однако дорогостоящий ремонт никогда не окупит вложенных в него средств. Поэтому перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт не стоит – ваших стараний никто не оценит. А вот навести чистоту и придать жилью некоторую свежесть было бы полезно, поскольку психологически покупателю всегда легче решиться на покупку чистой и ухоженной квартиры. www.Realtor.Kollegia.RU  2 
Бесплатные юридические консультации онлайн и по телефону


 
 
Рекомендовать
web-каталог Каталог сайтов: Право Каталог сайтов, желтые страницы    


РЕКОМЕНДАЦИЯ СТРАНИЦЫ [x]
Ваше имя: (?)
Ваш e-mail:
*Имя адресата: (?)
*E-mail адресата:
Тема письма (можно изменить):
Текст письма (текст можно изменить, а ссылка на эту страницу отправляется автоматически):
Введите защитный код: