Сегодня среда 22 ноября 2017 г. Поиск по сайту

Продажа заложенного имущества. Как сохранить приобретенную по ипотеке квартиру?

Партнёрские ссылки:
Страница 1
Страница 2
Страница 3
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ И НЕДВИЖИМОСТИ » ИПОТЕКА » Сохранение приобретенной по ипотеке квартиры
В юридические консультации все чаще обращаются граждане, ведущие судебную тяжбу с банком-кредитором, и просят о помощи в сохранении квартиры, приобретенной по ипотеке. Ответы на часто возникающие в такой ситуации вопросы могли бы помочь им самостоятельно предпринять юридически верные шаги, если они вынужденно оказались в разряде должников.

В каких случаях суд может обратить взыскание на жилое имущество, являющееся залогом по ипотечному кредиту?
  • в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения со стороны должника обязательства, обеспеченного этим залогом;
  • в случае неуплаты либо несвоевременной уплаты (при нарушении сроков платежей, обозначенных в информационном расчете) суммы долга полностью или частично, если иное не предусмотрено договором (ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 г.
В ипотечном договоре могут быть прописаны и другие условия, при которых залогодержатель получит право требовать досрочного исполнения обязательств. Например:
  • при невыполнении условий договора страхования;
  • в случаях грубого нарушения залогодателем правил пользования заложенной недвижимостью либо правил ее содержания и/или ремонта;
  • в случае непринятия залогодателем мер по сохраненению заложенной квартиры, при условии, что такое бездействие создает угрозу ее утраты или повреждения;
  • при необоснованном отказе залогодержателю в проверке находящегося в залоге имущества;
  • прочие условия, еслм они внесены в договор.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель вправе потребовать через суд обращения взыскания на заложенное имущество только при условии, что оно заложено для обеспечения обязательства по регулярным платежам. А именно: ввиду систематического нарушения заемщиком сроков возврата денежных средств - более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая такая просрочка сама по себе незначительна.       

Свои денежные средства по договору ипотеки залогодержатель может вернуть только через суд, но  квартиру он может забрать себе без такового?

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено как по решению суда, так и во внесудебном порядке по соглашению сторон кредитного (ипотечного) договора. И в том, и в другом случае предмет залога будет реализован по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ.

Внесудебный порядок разрешения споров допускается на основании письменного соглашения между кредитором (залогодержателем)  и собственником имущества (залогодателем). Данное соглашение может быть внесено в ипотечный договор или заключено отдельно. Заключение такого соглашения допускается законом только при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Это согласие может быть дано также и до заключения ипотечного договора.

Согласно ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» внесудебный порядок взыскания не допускается в случаях, если:
  • для передачи имущества физического лица в залог по ипотеке требовалось разрешение или согласие другого лица или органа (например, органа опеки);
  • предметом залога по ипотеке является предприятие как имущественный комплекс;
  • предметом залога по ипотеке является земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения;
  • предметом залога по ипотеке являются земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной  собственности;
  • предметом залога по ипотеке является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности
  • предметом ипотеки является имущество, представляющее значительную художественную, историческую или иную культурную ценность;
  • предметом залога по ипотеке является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-то из его совладельцев не дал согласия на удовлетворение возможных требований залогодержателя во внесудебном порядке (например, нотариально удостоверенное согласие второго супруга);
  • предметом ипотеки являются жилые помещения, принадлежащие физическим лицам по праву собственности.
Возможно ли как-то отсрочить исполнение решения суда об обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотеке?

Такое ходатайство можно заявить на судебном процессе, и суд, рассмотрев все обстоятельства и выслушав мнение противоположной стороны и третьих лиц, удовлетворит его или вынесет отказ.

Пункт 2 ст.350 ГК РФ позволяет суду по просьбе залогодателя вынести решение об отсрочке продажи заложенного имущества с публичных торгов на период до 1 года. Таким образом, несмотря на то, что отсрочка не освобождает должника от возмещения убытков кредитора и неустойки, возросших за время отсрочки, мера эта, тем не менее, может существенно помочь заемщику поправить свое финансовое положение. Согласно адвокатской статистике суд удовлетворяет ходатайство об отсрочке исполнения своего решения в половине рассматриваемых им дел.     

Много вопросов поступает от граждан относительно порядка определения стартовой цены продажи  заложенного имущества. Многие не согласны с оценкой их квартир на судебном разбирательстве. Здесь нужно знать, что начальная цена продажи устанавливается решением суда. Это означает, что, если залогодатель не согласен с отчетом об оценке предмета ипотеки, представленным истцом, он вправе ходатайствовать о проведении повторной оценки. Расходы по новой оценке в этом случае лягут на залогодателя, поскольку по действующему гражданско-процессуальному законодательству бремя доказывания лежит на стороне, ссылающейся на определенные обстоятельства. Если такая возможность упущена, судебные исполнители выставят объект залога на торги по цене, определенной решением суда.

Каков порядок проведения публичных торгов в ходе исполнения судебного решения?

Организатор публичных торгов сообщает о них не ранее, чем за 60 и не позднее, чем за 30 дней, до их проведения через периодическое издание, имеющее статус официального информационного органа. В сообщении указывается дата, место и время проведения торгов, характер выставляемого на них имущества и его стартовой продажной цены. Все пожелавшие принять в них участие вносят задаток в размере, в срок и в порядке, указанном в этом извещении. Размер задатка не может превышать 5% от стартовой цены продаваемого имущества. В случаях нарушений порядка проведения публичных торгов, через суд можно признать их недействительными.

На публичных торгах можно присутствовать в качестве лиц, имеющих право пользования продаваемым имуществом или вещные права на него. Присутствие на публичных торгах лиц в них не участвующих может быть ограничено только местными органами власти в интересах сохранения общественного порядка. Для этого принимается специальное решение.

Выигравший публичные торги в течение 5 дней по их окончании обязан уплатить сумму, равную цене купленого им имущества за вычетом внесенного ранее задатка. В случае неуплаты этой суммы задаток остается у организатора.

В течение 5 дней с момента внесения выигравшим публичные торги стоимости приобретенного имущества организатор заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор вместе с протоколом результатов проведения публичных торгов является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В каких случаях публичные торги могут быть признаны несостоявшимися?

Ответ на этот вопрос дает статья 58 Федерального закона «Об ипотеке»:
  • если на торги явилось менее двух покупателей;
  • если на торгах не сделана надбавка к стартовой продажной цене лота;
  • если ввыигравший торги не оплатил покупку в установленный срок.
В течение 10 дней с момента объявления публичных торгов несостоявшимися, кредитор (залогодержатель) и собственник имущества (залогодатель) могут заключить соглашение о приобретении кредитором заложенного имущества по начальной цене, указанной в решении суда, и, таким образом, удовлетворить все требования кредитора. Если такого соглашения не последовало, назначаются новые торги, однако теперь уже стартовая продажная цена имущества снижается на 15%. Повторные публичные торги проводятся в обычном порядке.

Если несостоявшимися торги будут признаны и во второй раз, кредитор вправе приобрести предмет залога по цене до 25% меньшей, чем его стартовая продажной цены первых публичных торгов. (Данное правило не распространяется на земельные участки.) - Realtor.Kollegia.RU    51 
Бесплатные юридические консультации онлайн и по телефону


 
 
Рекомендовать
web-каталог Каталог сайтов: Право Каталог сайтов, желтые страницы    


РЕКОМЕНДАЦИЯ СТРАНИЦЫ [x]
Ваше имя: (?)
Ваш e-mail:
*Имя адресата: (?)
*E-mail адресата:
Тема письма (можно изменить):
Текст письма (текст можно изменить, а ссылка на эту страницу отправляется автоматически):
Введите защитный код: