Сегодня понедельник 25 сентября 2017 г. Поиск по сайту

Инвестиции в зарубежную недвижимость. Доход от недвижимости за рубежом.

Партнёрские ссылки:
Страница 1
Страница 2
Страница 3
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ И НЕДВИЖИМОСТИ » ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Покупка зарубежной недвижимости. Причины покупки.

Все больше россиян интересуется вопросом приобретения недвижимости в других странах. В чем же причина популярности зарубежных квадратных метров и чем они привлекательнее отечественных?

Зарубежные рынки предоставляют потенциальным покупателям весьма широкие возможности, в то время как отечественный постоянно снижает свою конкурентоспособность и становится все менее привлекательным для большого числа инвесторов. Кровно заинтересованный не только в сохранении, но и в приумножении своих средств, инвестор обязательно обратит свой взор на зарубежные объекты недвижимости, потому что приобретение готового или пусть еще только строящегося жилья в развитой стране со стабильной экономической ситуацией, представляется вполне разумной и выгодной сделкой.

Доступность рынка зарубежной недвижимости.

Прежде всего следует обратить внимание на то, что при равенстве цен зарубежная недвижимость имеет более высокое качество и лучше обустроена, не говоря уже о том, что она способна приносить дополнительные доходы. Таким образом покупка недвижимости ассоциируется с комфортным отдыхом или беззаботным времяпрепровождением в старости лишь для некоторых, а для большинства это выгодный инвестиционный проект. Доступность зарубежного жилья делается более заметной при сравнении. По цене столичной двухкомнатной квартиры в странах Восточной Европы или в Турции вполне реально купить просторный комфортный дом на берегу моря. Коттедж с видом на море в Греции или Турции имеет примерно ту же стоимость в 200 тысяч евро, что и несколько квартир в Болгарии или вполне обычная двухкомнатная квартира в Москве.

Цена и качество зарубежной недвижимости.

Что касается соотношения цены и качества, российская недвижимость уступает зарубежной весьма значительно, поскольку в ней не хватает той дополнительной инфраструктуры, которой обеспечены ее зарубежные аналоги. Квартиры продаются даже без обустройства и дополнительной отделки, в то время как за рубежом жилье выставляется на рынок в комплексе с инфраструктурой, в которую входят бассейн, паркинг, детская площадка, фитнес-центр и ряд других аттрибутов комфорта. Внутренняя отделка зарубежных квартир выполнена с более высоким качеством по европейским стандартам, а из окон открываются прекрасный виды.

Доход от недвижимости за рубежом.

Уровень доходности в зависимости от страны составляет от 10 до 30 процентов годовых и поддерживает привлекательность вложения средств в зарубежные строения. Также положительной стороной этого является низкий уровень рискованности таких инвестиций. Инвестиции в зарубежные объекты недвижимости - весьма выгодный вариант долгосрочного размещения свободных средств, гарантирующий стабильный доход. Наиболее привлекательной для долгосрочного инвестирования считается недвижимость во Франции, поскольку в этой стране стоимость жилья растет хоть и медленно, но неуклонно.

Более высокий показатель доходности возможен при покупке недвижимости развивающихся странах, однако здесь уровень риска несколько выше. К числу таких стран можно отнести Черногорию и Болгарию, где система продажи недвижимости гражданам других стран пока еще формируется. В данное время рост стоимости недвижимости в большинстве стран Восточной Европы не превышает 20% в год. Рекордное повышение цен на жилье произошло в Риге и Талине: на 50% за год. В целом же наиболее благоприятное время для инвестиций в недвижимость ряда стран миновало - рост цен в них замедлился.

В ближайшие годы жилье в странах Восточной Европы еще будет сохранять уровень доходности в 20-25% годовых, но подбор недвижимости данного вида стал уже сложнее.

Ограничения на приобретение недвижимости за рубежом.

В большинстве европейских стран ограничений на покупку недвижимости иностранцами практически не существует, однако имеет место запрет на приобретение земельных участков. Наболее простая процедура покупки недвижимости действует на Кипре и в Испании, поскольку там для этого требуется минимальное количество документов. Для покупки дома или земельного участка на Кипре достаточно предъявить загранпаспорт и подтвердить наличие денежных средств, которые могут храниться как в европейских, так и в российских банках.

Некоторые трудности при приобретении жилья возникают в странах, вошедших в Евросоюз недавно, но преодолеть их несложно, даже используя исключительно законные методы. Например, в Болгарии иностранный гражданин не имеет права приобрести земельный участок как частное лицо, но зарегистрировав на законных основаниях предприятие, он вполне может купить этот участок на имя своей компании. Аналогичным способом недвижимость покупается иностранцами в Чехии и Хорватии. В Турции для вступления в права собственности на объект недвижимости, необходимо получить вид на жительство.

Ипотека и зарубежная недвижимость.

Ипотека служит неплохим выходом для тех, кто, намереваясь приобрети недвижимость за рубежом, еще не успел накопить достаточно средств, но не желает откладывать покупку. Ипотечный кредит хорош тем, что процентные ставки иностранных банков по ипотеке сильно отстают от уровня инфляции в России. Наименее требовательны к иностранным заемщикам испанские, португальские и кипрские банки. Для получения в них займа нужен минимальный набор документов. Однако в любом европейском банке платежеспособность заемщика признается удовлетворительной, если сумма выплаты по кредиту составляет до 30% размера его дохода.

Граждане РФ могут получить банковский кредит в следующих странах: Португалия, Испания и Кипр, при кредитных ставках в этих странах от 4,5% годовых. Чаще всего средства на приобретение недвижимости выдаются там в размере 60-70% от его стоимости со сроком погашения кредита до 20 лет.

В Италии процесс ипотечного кредитования довольно консервативен, поэтому у россиян при обращении за займом нередко возникают сложности, даже если все основные требования по кредитам соблюдены. Аналогичные сложности при подтверждении платежеспособности могут наблюдаться и во Франции. Более того, для получения кредита во Франции в местные банки зачастую необходимо предоставить гарантии со стороны крупных банков Европы. Иногда требуется еще и подтверждение своей принадлежности к числу клиентов конкретного иностранного банка, равно как и подтверждение того, что на счете зарезервировано не менее половины суммы запрашиваемого кредита. Также следует иметь в виду, что кредит, выдаваемый иностранцам, не превышает 50-60% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, а срок его погашения составляет не более 10 лет.

Страны, ранее входившие в состав СССР, для инвесторов привлекательны, но иностранцам получить в них кредит довольно сложно. Например, в Болгарии, кредит выдается под 8-9% годовых со сроком его погашения от 5 до 20 лет. Более привлекательным по сравнению с ипотекой вариантом является лизинг. Условия лизингового владения недвижимым имуществом предоставляют возможность пользования ею без права продажи, так как находящаяся в пользовании недвижимость до ее полного выкупа принадлежит не пользователю, а построившей ее компании.

Доход от сдачи в аренду недвижимости за рубежом.

Лучшим способом извлечения из вложенных в недвижимость средств стабильного дохода, является сдача  объекта в аренду. Такой вариант инвестирования представлявляется весьма привлекательным и перспективным. Аренда может быть как долгосрочной (на несколько лет), так и краткосрочной (сезонной). На длительный срок жилье сдается в аренду в основном в столицах и крупных городах. Сезонное же предоставление жилья в аренду больше распространено в курортных и туристических зонах. Однако перед покупкой зарубежной недвижимости с целью последующей ее сдачи в аренду необходимо как можно подробнее ознакомиться с условиями осуществления данной деятельности, особенно с тем, чем регулируются вопросы аренды. Полезно было бы и заранее просчитать размер предполагаемых доходов. Следует также учитывать и то, что если в России наимодатель, за плату предоставляющий свое жилье во временное пользование, налогом облагается весьма условно, в цивилизованных странах подобное невозможно, и от налоговых служб там уйти не удастся. В Испании, Италии или Франции размер налоговых платежей составляет 30% от прибыли, а средняя доходность бизнеса по предоставлению жилья в аренду, колеблется в пределах 4-5% в год. В странах Центральной и Восточной Европы уровень доходности несколько выше. Таким образом, срок окупаемости проекта инвестирования в недвижимость составляет 10-12 лет. Похожие результаты показывает и рента от объектов коммерческой недвижимости.

Граждане России для сокращения срока окупаемости вложений начинают сдавать заграничное жилье в аренду сразу после его покупки, ускоряя тем самым процесс погашения кредита. Необходимые суммы они выплачивают за счет регулярных денежных поступлений от арендаторов.

Покупка зарубежной недвижимости на этапе строительства.

Инвестирование в недвижимость за рубежом на начальном этапе ее строительства является одним из способов выгодного вложения средств, позволяющих извлечь немалую прибыль (до 25-30% годовых от суммы вложения) при последующей продаже завершенного объекта. Доходность таких инвестиций связана в первую очередь со льготами (низкие цены или беспроцентная рассрочка), которыми можно воспользоваться только на начальном этапе строительства. Объект недвижимости при нулевой степени готовности всегда имеет более низкую стоимость, которая в ходе строительных работ неуклонно растет. Срок строительства жилого комплекса (от начального до завершающего этапа) составляет примерно полтора года. За это время на рынке недвижимости происходит 35-40-процентное увеличение стоимости жилья. Одновременно с этим увеличивается и стоимость готового объекта, но только на 15-25%, из-за уменьшения скидок. В результате при вложении средств в строительство чрез полтора года инвестор получает готовый жилой объект, стоимость которого превышает первоначально затраченную сумму в 1,5 раза. Однако это характерно только для зарубежных стран. К тому же, в Европе действуют гарантии выполнения застройщиком всех обязательств перед инвестором, принятых при заключении договора (строительство завершается точно в установленный срок), что снижает вероятность потери вложенных средств.

Самым важным при инвестировании в строительство является правильный выбор места возведения объекта, поскольку именно это должно обеспечить быструю продажу готовой недвижимости. Необходимо учитывать, что не каждый объект удается продать быстро, так как в некоторых странах для препятствования спекуляции при продаже жилья введен специальный налог, действующий в первые несколько лет после совершения сделки по приобретению недвижимости.

Долевые инвестиции в зарубежную недвижимость.

Как и российский, зарубежный рынок предоставляет возможности долевого участия в строительстве объектов недвижимости при помощи создания специальных фондов. В России такими фондами являются паевые инвестиционные фонды (ПИФы), а в Америке – Real Estate Investment Trust (REIT), которые регистрируются как юридические лица и могут быть акционерными, ипотечными или гибридными. На зарубежном рынке предлагается несколько вариантов инвестирования, предоставлением информации об уровне доходности, долговременности и составе REIT. Эта информация размещается на специальном интернет-сайте www.nareit.com и в журнале Real Estate Portfolio. Там же можно получить консультации опытных специалистов.

Доступ на рынок зарубежной недвижимости гражданам России открыт, но основным препятствием является высокий порог вхождения. Минимальная сумма инвестирования составляет, как правило, от 100 до 250 тысяч долларов, а иногда и больше. В то же время в большинстве инвестиционных фондов минимальный порог определяется стоимостью одной акции. Акции первой десятки фондов США стоят от 100 до 1 000 долларов. После совершения покупки иностранных акций наступает так называемый период замыкания длительностью до 5 лет. В это время могут осуществляться регулярные выплаты дивидендов, если такое предусмотрено фондом.

Долевое участие в инвестиционных проектах гражданам России также доступно. Эксперты считают, что кроме паевых фондов существуют и более выгодные варианты инвестиций, но паевые инвестиционные фонды позволяют диверсифицировать вложения. Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимого имущества составляет 7-8% годовых, однако данный показатель не учитывает расходов по уплате налогов. За рубежом налоговый сбор составляет 30% от прибыли. Таким образом, малая выгодность данного способа вложения средств очевидна, но при этом нужно понимать, что при низкой доходности невелики и риски. Следовательно, вложения в REIT представляются одним из самых безопасных вариантов инвестирования.

В Европе для инвесторов существует гораздо больше возможностей. Европейский рынок представляет тысячи различных фондов, в которые вкладывают свои средства инвесторы почти со всего мира. Эти фонды разделяются по регионам, видам недвижимости и классам объектов. Долевое инвестирование часто используется как дополнительный вариант капиталовложения, приемлемый для некоторой части активов - например, для 20-25 процентов капитала.

Модернизация зарубежной недвижимости с целью последующей перепродажи.

На европейский рынок все чаще выставляются особняки как результат реконструкции старинных строений. Данная тенденция проистекает из того, что в различных странах есть много дорогостоящих земельных участков с ветхими или почти разрушившимися домами. Реконструкция таких домов позволяет перепродать участок вместе с обновленными строениями гораздо дороже, что, несомненно, привлекает внимание предпринимателй. Вообще, модернизация старинных зданий с выгодным месторасположением является очень распространенной формой бизнеса за рубежом. Идея перепродажи отреставрированной недвижимости привлекает внимание все большего числа предпринимателей, среди которых есть и россияне. Данный вариант инвестирования отличается от обычного тем, что при выборе объекта все внимание обращается не на современные комфортабельные строения, а на более старые, расположенные в красивых или значимых местах. Наиболее взыскательные покупатели чаще стремятся приобретать жилье, расположенное в крупных городах или вблизи курортных зон. При выборе месторасположения постройки для целей реконструкции это также следует учитывать.

Если перестроить, отреставрировать и украсить можно любой объект, то хорошее место расположения найти непросто. Таким образом, наиболее сложным является этап поиска низкокачественного объекта в привлекательном месте. В настоящее время почти все лучшие земельные участки, расположенные на морском побережье, находятся в собственности предприимчивых людей, но до сих пор практически свободными остаются береговые линии Франции, Италии и Греции. Связано это с приобретением жилья только на 1-ой линии от моря.

Перед тем как начать реконструкцию, необходимо получить на это разрешение местных властей, поскольку в зарубежных странах имеет место более внимательное отношение к старинным архитектурным объектам, которые могут представлять собой культурное наследие государства.

Подводя итог, можно сказать, что доходность проекта по перепродаже недвижимости после реставрации зависит от страны, места расположения дома и общей суммы, затраченной на проведение работ. В среднем, после реставрации объекта, купленного за 2-2,5 миллиона евро, продать его можно, приблизительно, в 2 раза дороже. - Realtor.Kollegia.RU    59 
Бесплатные юридические консультации онлайн и по телефону


 
 
Рекомендовать
web-каталог Каталог сайтов: Право Каталог сайтов, желтые страницы    


РЕКОМЕНДАЦИЯ СТРАНИЦЫ [x]
Ваше имя: (?)
Ваш e-mail:
*Имя адресата: (?)
*E-mail адресата:
Тема письма (можно изменить):
Текст письма (текст можно изменить, а ссылка на эту страницу отправляется автоматически):
Введите защитный код: